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克魯曼專欄／安倍啟示錄—向陳腐教條說「不」

【經濟日報╱克魯曼】
2013.01.15 03:57 am

過去3年，儘管失業率居高不下，先進國家的經濟政策因為一種令人沮喪的傳統教條當道而處於癱瘓狀態，創造就業的具體構想都被「後果嚴重」的警告擋下來。「非常嚴肅的人士」說，如果我們擴大開支，債券市場一定會懲罰我們；如果我們印更多鈔票，通膨將上升。我們不應該有任何作為，因為已無任何可為的餘地。進一步撙節是唯一的例外；我們必將因為持續撙節而獲得回報。

然而一個大國似乎已經反其道而行。它是日本。

在日本，政府更替頻繁，然而局面似乎不變。新任首相安倍晉三曾經擔任該職，其所屬政黨自民黨重新執政被解讀為曾經長年治理不當的「恐龍」去而復返。此外，揹負龐大政府債務及人口老化嚴重的日本，轉寰空間似乎小於其他先進國家。

安倍不僅矢言終結日本長期處於經濟停滯的狀態，而且已經採取傳統教條戒之再三的具體措施。初步跡象顯示，進展良好。

以下是部分背景說明。早在2008年的金融海嘯導致美國與歐洲陷入嚴重且持續性的經濟衰退之前，日本即已預演經濟停滯。股市與房市泡沫導致日本停入衰退時，主政者的反應力道不足、慢半拍，而且前後矛盾。

確切而言，日本政府編列可觀的公共工程支出，卻因為擔心債務的問題而總是在復甦明確可見之前縮手。至1990年代末，持續性的通縮已成定局。2000年代初，日本銀行（央行）為了對抗通縮而發行大量貨幣，卻同樣在局面改善的初步跡象出現時縮手，以致通縮從未消失。

儘管如此，日本從未面臨我們2008年之後所經歷的就業及人類災難。的確，由於我們的政策反應如此失當，我曾經說，曾經嚴厲譴責日本政策的美國經濟學者（包括聯準會主席柏南克和我）應該前往向日皇明仁道歉。畢竟我們做得更糟。

日本的經驗含有另一個教訓。擺脫長期衰退誠然不易，卻主要是因為很難說服決策者接受採取大膽行動的必要性所致。也就是說，問題主要在於政治與智識，而不是純經濟層面。因為採取具體行動所必須承擔的風險遠低於「非常嚴肅的人士」希望你所相信的程度。

尤其是說到所謂的債務與赤字風險。在美國，部分人士一再警告，我們必須立刻縮小開支，否則將步上希臘的後塵。然而未擁有個別貨幣的希臘不同於美國，而日本當然提供了一個更恰當的模式。悲觀論者不斷預言，日本終將出現財政危機，然而末日並未降臨。日本政府仍然可以低於1%的低利率長期舉債。

安倍強力要求日銀調高通膨目標，最近並公布另一套金額龐大的刺激方案。市場反應如何？

答案是，很好。市場原預期通縮會持續，如今已改持正面態度。然而政府的舉債成本未有任何改變。通膨幅度溫和的預期心理影響下，日本的財政前景已經大幅改善。日圓兌美元匯率誠然大貶，卻是好消息。日本出口商鼓掌叫好。

簡言之，安倍以不錯的效果取笑傳統教條。

如今，部分略知日本政界生態的人士警告我，不要以為安倍是好傢伙。他們說，他的外交政策很糟糕，贊成擴大開支與舊式的利益分贓比較有關係。

然而這一切無關宏旨。無論動機如何，安倍已經向一種不好的傳統教條說「不」。如果他成功，值得一記的結果可能即將出現：曾經身為停滯經濟先驅的日本最終可能為我們指出一條明路。

（作者Paul Krugman是紐約時報專欄作家／陳世欽譯）

全文網址: 克魯曼專欄／安倍啟示錄—向陳腐教條說「不」 | 日砸重金救經濟 | 全球觀察 | 聯合新聞網 http://udn.com/NEWS/WORLD/WORS1/7636813.shtml#ixzz2IF2Ss8XS
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全球最知名的諾貝爾獎經濟學家，在過去幾年一再驗證看法正確且對美國政府決策有重大影響利的克魯曼，近期對新任日本首相的安倍政策高度讚揚，認為其相關措施有機會將日本帶出通縮泥淖。

還記得在去年出版的著作－「經濟指標告訴你＆沒告訴你的事」中，在台灣前景趨勢預測中，我們強調匯率將是影響未來台灣股市行情的最重要關鍵要素。而在去年七月份的文章，我們也點出強勢台幣不利台灣經濟。半年過去了，可以看到，台幣依然維持堅挺盤升的的價位，而台股也委靡不振，即便經過去年底到今年初的一波行情熱潮，累積從去年四月以來的漲幅仍是全球倒數的表現。更糟的是，台灣經濟遭受強勢台幣的摧殘，竟然「連九修」，從季初預估的3%以上增長一路修正到保一大作戰。可說是完全應證了我們先前的預測。

這不令人意外，如同我們在上一期文章所提，日本過去疲弱的經濟和股市的疲弱表現就是因為強勢日圓的緊箍咒，果不其然，在我們文章分析安倍的新政將為日本帶來新貌後，日股在短短的一個月間大漲超過一成，經濟也恢復了活力。就讓我們以日本為例，看看持續強勢的台幣會對台灣造成何種的傷害，當前台灣的強勢台幣論者，又犯了怎麼樣的迷思。

1. 強勢台幣，有利民眾購買力提升，可促進內需？


台灣進出口金額：出口委靡不振導致進口衰退更多　單位：新台幣資料來源：主計處

常有人說，如果新台幣變「大」了，那台灣人的購買力就提升啦？最好是升到一比一美金，這樣一台賓士兩百萬變十萬，不是很好？光從上面這張圖來看，就可以發現這樣的理論純粹空想，台幣升值造成的出口不振，只會造成更嚴重的進口衰退。為什麼會這樣呢？問題就在於台灣的「進出口結構」。

由上圖可以看到，台灣進口品項中，農工原料占了超過75%，資本設備又占了超過15%，而民間消費品才不過占了不到10%，這比例和台幣最弱勢時期的2009年相比並無太大差別!（如左框：2009當時農工原料占76%，民間消費品占9.8%）。而這些農工原料和資本設備絕大多數都是用來作為工商業生產使用，也就是說，沒有大量出口來創匯，沒有製造業的生產需求，台灣就不需要這麼多的農工原料和資本設備的進口。也就是說，沒有出口，就沒有進口，台灣是個島國，本身消費遠小於本身生產能量，終究是以貿易立國，不重出口競爭力，等於是自斷自己經濟成長的動能所在，自然也就無法支撐優渥的生活。內需市場如日本之大（出口僅占GDP不到7%）都還學得教訓決心重振出口競爭力，高度仰賴出口的台灣（出口額占GDP超過六成五）竟然誇稱要以內需市場取代出口，似乎是有點不切實際，拱手讓出市場予競爭對手。



註：綠框／弱勢(1996Q2-1998Q3, 2000Q3-2004Q3, 2008Q2-2009Q2)台幣周期，紅框／強勢台幣周期(1998Q3-2000Q3, 2004Q3-2008Q2, 2009Q2-Now) 資料來源：主計處

除了從進出口來看，從民間消費來看，也是如此。由上圖我們除了可以看到弱勢台幣和強勢台幣周期其實民間消費年增率差距不大之外，可以特別在注意到每次強勢台幣周期的尾巴必定引導出一大段的民間消費衰退，而在弱勢台幣周期後則是可以蓄積一段驚人的民間消費增長。這其實就是台灣這個「貿易島」在面臨國際詭譎多變的經濟局勢增長循環之下的應對之道，讓匯率的調整來療癒經濟的陣痛期，若要違逆這個健康的自癒循環，只會讓經濟停滯的低潮期不斷延長。

2. 強勢台幣，可吸引海外資金投資台灣？


台灣FDI收支情況，雙面失血，資金外逃嚴重　資料來源：主計處

另一個對於強勢台幣的迷思，就是雖然強勢台幣會影響台灣經常帳的出口，但是台幣升值會帶來更多的資金，有利台灣經濟發展和轉型。就這一方面來說，其實從歷史上來說並不能說沒有根據，在前兩次較大的強勢台幣周期中，如九零年代末期或是06-08年間，強勢台幣的確為台灣帶來大量的外來直接投資榮景，不過大家可能忘了，這主要是因為台灣同期的經濟成長好，股市熱（一次破萬點，一次逼近萬點）。也就是說，基本面的榮景是本，外來的資金投入是果。但這次的台幣升值顯然沒有任何經濟成長的經濟基本面支撐，違逆基本面局勢的升值就是帶來嚴重的資本外逃，2011年時出現了30多年來首度的外人直接投資負成長(19億美金)，更糟糕的是，台幣的升值免不了的就是會造成國人對海外投資金額大增，這樣的情況在前面兩次新台幣升值循環中亦不可避免，但好在台灣仍能藉由增加的外人投資以資彌補，不致造成過大失血。但這次就不一樣了！台灣因為本身經濟不振，投資機會缺乏，資本市場表現疲軟，搭配強勢台幣導致創下歷史紀錄的對外投資額。一來一往，資本帳嚴重失血，銀漏於外。所謂「強勢台幣」有助台灣吸引資金留駐的說法是否經得起考驗？已經不言而喻。


國際收支季表：資本外逃加速，資本流入停滯不前　資料來源：主計處

若由上面這張國際收支季表，可以讓我們看到一些更細微的變化，過去幾十年來，台灣的外來投資僅在亞洲金融風暴和SARS期間曾出現過短暫的負成長，但從2010年開始的這波台幣升值循環已經導致台灣出現兩次單季的負增長，且幅度遠超以往，近期雖然隨著股市回溫吸引部分資金回流，但整體規模離2008年前仍有一段差距。令人憂心的是，本土資金外逃的情況完全沒有得到遏制，從2010年以後，每季都以幾乎是兩倍於九零年代水平的速度加速對外流出。

3. 強勢台幣，可以有效壓制通膨？



另外一個常見的迷思，就是強勢台幣可以壓制通膨，事與願違的是，數據上顯示，強勢台幣的周期帶來的並非較低的通膨，反而是揚升的通膨。當然，我們可以說是較強的經濟增長推升了通膨，但這僅能解釋07-08這一段，從2011年以來台灣的經濟事實上是進入了比較溫吞的增長。另有一說，若是無強勢台幣壓制進口物價，那麼整體通膨數據還會更加揚升，真的是這樣嗎？讓我們看看過去幾年的原物料價格指數，會發現，原物料價格並不處於歷史高點，在2011年下半葉見高之後甚至有些回落，目前約略是在2006年代的水準。


羅傑斯全球原物料指數（綠線）：國際原物料價格漲勢溫和　資料來源：Beeland Interests Inc.

其實，台灣對於通膨的憂慮，是過了頭了！台灣在過去十多年來，通膨期時都能保持在不超過2%的溫和增長，而這樣的增長事實上是十分健康的，2%左右的通膨增長有助於刺激消費和投資，並使經濟體免於陷入通縮，這也是為何Fed將長期通膨目標的舒適區間設立在2-2.5%，包括這次安倍上台後，也將通膨目標設立在2%左右水平。

那，問題出在哪邊呢？為什麼通膨讓我們如此痛苦？
關鍵就出在，台灣的GDP人均增長趕不上通膨增加的速度！


台灣人均GDP增長減掉通膨增長，若為負值代表通膨快於人均增長　資料來源：izaax整理主計處資料

由上表就可以很清楚看出台灣的問題了!台灣的人均增長，除了2010年因為比較基期較低之外，竟然在過去五年有四年是呈現落後於通膨增長的態勢！因此，台灣的問題其實不在通膨過高，台灣的通膨在世界上已經是屬於較低的水平，真正的問題在於人均GDP成長增速過慢，造成追不上通膨的情況，民眾痛苦感大增，也就對通膨更加深惡痛絕，彷彿一點通膨都不該有。但是若一旦進入通縮，如2001和2009，造成的禍害更是慘烈，取捨之間，有擔當的領導人應該心中有把尺。而不是被高漲台幣所美化的美元計價每人GDP所誤導，忽略和老百姓息息相關的台幣計價所得停滯不前的窘境。

4. 最後，最令人擔憂的迷思就是，亞洲鄰國都在升值，台幣若不升值，豈不是示弱了？輸人不輸陣啊！猶有甚者，甚至擔憂若鄰國都在升，台灣不升，那台灣會不會成為熱錢攻擊的目標？過往台幣和亞幣趨勢一致，主因是因為台灣的經濟增長態勢和鄰國並相去不遠，但這兩年來，很明顯地，無論是和東北亞或東南亞的貿易競爭對手國來比，台灣的經濟增長率都遠遠落後，不在同一個水平上。那麼，匯率政策上卻要亦步亦趨，豈不是「打腫臉充胖子」？1997亞洲金融風暴的經驗，就是匯率遠超越經濟基本面表現，造成熱錢狙擊，最後熱錢大撈一票轉瞬跑人，造成當地經濟體嚴重衰敗。打擊對生產和國民所得提升無益的熱錢應從政策面和監管面著手，而非順勢升值，升值等於是順勢趁了國際炒手的意，是歡迎熱錢而非打擊熱錢。如今在亞幣一片升值風中就屬台灣經濟最弱，卻要逆勢而升，屆時趨勢一旦反轉，後果實不堪設想。

總結來說，當前的強勢台幣已成為台灣經濟發展的緊箍咒，這咒語一日不除，如同過去幾年來我們一再呼籲的，台灣經濟就沒辦法有真正像樣的榮景，影響所及就是台灣企業的整體盈利情況也無法明顯改善（外需／內需同步衰疲），那本益比就會居高不下。那麼，想要台股有像其他主要國家股市般迭創歷史新高的激情表現，自然是緣木求魚了。



各國主要市場股市本益比：隨著盈餘增長，各國股市雖走了三年多頭，但本益比並沒有隨之飆高，代表股市成長動能持續存在。僅有台灣和日本受強勢貨幣之苦，企業盈餘不斷縮水，股市漲幅落後本益比卻不斷飆高。日本已醒悟作出改變，台灣呢？　資料來源：台灣證券交易所

izaax

原文出處
http://www.wretch.cc/blog/izaax/13388492

知名論壇「FDZone」無限討論區突遭港澳聯手抄家，讓全球各地89萬名會員「無家可歸」！不少人說這是2012世界末日，還有人揚言7月1日要上街頭抗議，因為「網路一定要有一個FDZONE」。另外，官方也成立了「FDZone & Pro 的臨時聯絡站」，邀請所有會員「一起等待陽光來臨的日子」。



▲FDZone號召難民會員等待陽光！(圖／翻攝網路)

「FDZone」討論7日出現錯誤畫面，不少無法使用網站的用戶，急得上官方臉書詢問發生什麼事，官方第一時間回應是「網路出現錯誤，正在維修中」。但隔了一天後，澳門新聞局卻發佈聲明指出，因為接獲國際組織檢舉該討論區侵權，故港澳機關聯手打擊，除逮捕站長「ANDYGOD」與其家人外，也查封其設於香港的伺服器。

由於該網站的會員審核制度相當嚴格，且有些人還是付費的高級會員，所以在抄站消息傳開後，讓他們又驚又慌，不知該如何是好，還有人感嘆的說，「養了12年的帳號就這樣沒了。」但也許是所謂的患難見真情，8日晚間有名「公仔箱論壇」的版主就發文說，「會盡全力收容FDZ難民」。

除此之外，9日下午官方也成立「FDZone & Pro 的臨時聯絡站」，強調「因發生了一些突發事情，恐怕大家頓感徬徨，故此建立了這個簡陋的討論區，以作聯絡之用。」該連絡站吸引眾多FDZ難民回鍋，紛紛祝福希望FDZ能雨過天晴，也有人希望站長(ANDYGOD)能安然度過。

不過「ANDYGOD」可能無法全身而退，因為根據香港《太陽報》報導，澳門海關表示，將依相關法令控告遭到逮捕的三名人士，最高可判處8年徒刑。貴為「 BT教主」的ANDYGOD，日前落網時以衣物套蓋住頭臉，看來相當落魄！

根據經建會的數據，台灣的勞動人口比例將在2014與2015年開始衰退，表示台灣的人口紅利屆時將消失；而且2023年的時候台灣死亡的人會比出生的多，總人口數開始減少。在這個影響下，台灣的房貸風暴最快在明年就會發生。比對日本、美國、西班牙等各國經驗，一步入人口紅利消失的階段、國際資金就開始大撤退、經濟進入長期低迷，房地產價格更是走向崩潰，因此只要台灣少子化與人口衰退的趨勢不變，未來3年內，2015年之前，房市大跌3成是機率極高的現象；以10年的長線來看，台灣這一波的房市下修更可能高達7成，而這是台灣過去50年來所沒有的經驗，過去民眾對房地產的印象恐怕要大調整，否則在這一波台灣的人口與房地產巨變中，一般民眾將成為財富縮水最大的族群。

在各國房地產崩盤的經驗中，最著名莫過於日本。1985年9月的日本，與美國、法國、德國、英國等國財政首長簽訂「廣場協議」，五國財長同意讓美元貶值；美元貶值後，由於當時德國政府全面防堵熱錢流入房地產，所以國際資本選擇進入當時全球最強勢的日本國內，其中大部分又流進日本的不動產，大量熱錢炒作迫使日本房價上漲，日幣大幅升值，而當時日本政府為了刺激經濟，施行相對寬鬆的貨幣政策，鼓勵資金流入房地產以及股票市場（與過去四年的馬政府相同），飆漲的房地產，引誘許多日本人紛紛拿出畢生積蓄投資不動產（與台灣有積蓄的公教、菜籃族紛紛搶當投資客相同），1990年3月，日本六大城市(東京、名古屋、大阪、神户、橫濱、京都) 房地產價格達到不可思議的價格，這是空前的產業榮景，談房地產泡沫只會被笑話。

當時日本全國土地面積只有美國面積約4%，大約等於美國加州(California)面積大小，但整個房地產市值總額卻相當於當時整個美國房價的四倍，美國全國的房地產總價也不過等於東京的房地產價值，普通勞工階層即使花費畢生積蓄也沒辦法在日本主要城市買下一套住宅。與台灣很類似的，當時多數日本人「相信不動產價格只升不降」的神話，爭相購買房地產。但很可惜，泡沫總有破滅的時候，從無商品例外。1990年秋季，東京房地產交易量突然大幅下滑，然後價格從東京為中心開始崩盤，1991年，六大都市房地產價格平均下跌20%，隨著國際資本獲利了結後撤退，由外來資產與本土資金一起狂炒的日本房地產泡沫迅速破滅，日本人一輩子沒看過房地產崩盤的現象，直到2000年，日本商業不動產平均價格跌幅達到70%以上。

當時的銀行放款只顧拼命做業績、卻疏忽了房市一但趨勢反轉的風險，持續不斷地提供源源不絕的房貸，而且認為如果這些企業或個人出現資金緊縮時，只需將手裡的房地產賣掉就可以解決問題，整個銀行的房地產抵押貸款就這樣像滾雪球一樣迅速擴大，最後，全日本的銀行一個一個淪陷、落進呆帳與壞帳的噩夢中，房地產業和金融業徹底全面崩潰。直到現在，日本的房地產不僅還未止跌，甚至還有走跌空間，2050年以前，日本房地產長線仍是走跌。


圖1:日本不動產價格指數


房地產的衰退程度決定在該國人口紅利的分布。當國家勞動力源源不絕時，外資會選擇進國內投資，市場景氣一片榮景，反之，當該國勞動力達到顛峰的前夕，外資就會將資金轉往下個人口紅利正在上漲的地區，該國缺少了外國資產的投資，資金被釜底抽薪，不管實施任何政策，房地產都無法再恢復，同上面的圖中可以看到，日本的勞動人口上漲是分成兩段的，一段是1970年，另一段是1993年，經濟體規模在全球前40的國家，人口紅利上漲是房地產上漲的必要條件，資金流是導火線，1973年日本房地產衰退不致於太嚴重是因為日本還有第二波人口紅利上漲期，第二點則是當時全球資金還未大量流入日本，日本房地產還不至於出現劇烈性的膨脹，但1991年日本即將失去人口紅利的優勢，加上利率調升至通貨膨脹水準之上時，這些資金便大舉撤離房地產，轉而進入其他投資項目。


圖2:日本人口比例變化



接著來看美國房地產，圖3是美國房地產價值走勢變化，而綠色箭頭處是前一波美國房地產停滯的時期，對照圖4的美國人口結構，1988~1993剛好是人口紅利緩和走弱的時期，後來到了Bush時代，透過向全球大舉債的方式，搭上美國的人口結構轉好的順風車，房地產一舉大幅上漲，到了2008年人口紅利高點一到，龐大的貸款壓力在維持一年的相對高利率情況下，利空引爆次級房貸，美國房地產終於崩潰。
觀察美國1950年後3波房地產的升值，幾乎都是搭上人口紅利的順風車，加上當時市場充足資金的點火，才能讓房地產大幅攀升，2008年以後，美國房地產暴跌未嘗不是好事，近幾年內美國房地產可以出現小規模反彈，但超過前波高點只怕現況是沒辦法了。


圖3:美國房地產價值走勢變化



圖4:美國人口結構變化



至於台灣勞動人口比例在2011~2014達到顛峰，2014開始就往下走，這四年內勞動人口佔全國總人口約穩定停在74.4%的比例，2015年加快往下降，使台灣的人口結構正快速進行轉變，新生兒出生數量快速下降，2023年開始，就算加入外來移民，台灣總人口數依然會開始減少，國家的勞動人口衰退速度幾乎是全球最快，與日本比較，台灣未來的衰退速度將超越日本，人口快速減少。
最重要的是台灣的人口紅利在2014年就要反轉向下，國際資金在這一兩年內就會陸續撤離，房市根本支撐不到2年。因為人口紅利才是真正吸引國際資金來台投資炒作的主力，沒有人口紅利的掩護，表示國家缺乏經濟成長的動能，不管利率高低，都不容易吸引國際資金進來投資，現有的國際資金也都將陸續撤出，轉往其他有更高成長機會的國家。


圖5:台灣勞動人口趨勢變化圖


圖6:未來50年人口結構趨勢圖


處在2012年的台灣，投資客買盤在無利可圖下、「進場即套牢」；而手上物件被奢侈稅套牢、想「以租代變」的投資客則還在苦苦等待解套的時機。現在的房市，是靠著建商以廣告、買遍媒體的置入性行銷新聞，來唬弄消費者繼續苦撐。在人口紅利空頭即將來臨的台灣，最大的威脅，不只是龐大國際資金的撤離，而是來自2018年、甚至經建會預估可能提前到2014年、也就是2年後的人口長期負成長，在2023年開始台灣的總人口數更將開始長期減少。因此，未來台灣房地產將至少維持25年的超長期低迷，在國際資金大筆撤離台灣與房市需求大幅衰退的情況下，房價在未來5年內下跌3成根本輕而易舉，以2023年為期的10年長線價格修正甚至可能達7成。
過去，台灣近代的經濟發展完全沒有經歷過人口紅利消失所帶來的長期房市空頭，因為台灣已經走了50年的人口紅利，並且享受這一波由92年起漲、長達9年的房市多頭，這是台灣第一次面臨人口紅利下降的情況，許多台灣人就如同當年的日本人一樣，迷信著房地產指漲不跌的神話，迷信著建商所編織出來的美夢、跟著建商一起暗夜吹口哨、為自己手上持有不動產壯膽。如果此時台灣人還不醒悟，趕緊從充滿危機的房市中撤離，那麼未來高額房貸的沉重壓力，加上房市泡沫化可能造成的經濟與失業危機，將成為台灣民眾生活中即將來臨的夢靨。


圖7:人口變動數圖---台灣人口在2018年負成長，2023年總人口減少
http://www.naipo.com/Portals/1/web_tw/images/pic62-9.gif

作者簡介：
作者：Joe（蔡佑駿）
現職：
全台最大外匯部落格『外匯是穩定投資的天堂』主編、東森電視台財經固定來賓、聯合理財網專欄作家

經歷：
壹電視、東森、非凡電視台財經來賓 、非凡周刊專欄作家、經濟日報專欄作家、聯合理財網專欄作家、經濟日報外匯擂台連三屆冠軍

〔記者羅倩宜／台北報導〕外資里昂證券表示，研議中的房地產資本利得稅，除了將戳破房市泡沫，導致房價走低，也將衝擊金融業的房貸放款。以買房代替存款的民眾，財富也將縮水，對於股市及整體經濟都有影響。

台灣空屋率19.3% 供過於求

里昂證券台灣區研究主管蘇廷翰（Peter Sutton）在最新法人報告中指出，台灣住宅房市的空屋率高達19.3%，比香港（4.7%）、新加坡（6.8%）都要高，房市疲軟許久的日本（13.9%）也比台灣低。其中稍低價的新北市住宅空屋率更高達22%。而且未來2、3年新案還會陸續推出，顯示房市供給過剩的嚴重性。

在此同時，人口結構也對房市不利。里昂指出，買房自住的主力族群為28-32歲，買房投資主力為45-65歲，這兩個年齡層人口將從今年開始萎縮或零成長。另外出生率逐年降低，2018年開始總人口數將出現負成長，房市的需求更會進一步下滑。

里昂證券認為，供給持續增加、需求不斷下滑，台灣房市的基本面原本就差；房地產資本利得稅再推出，過去10年吹大的房市泡沫，將因而破裂，房價下跌無可避免，並會衝擊整體經濟及股市。

里昂證券表示，房地產資本利得稅的改革，若是以成交價取代公告現值，將導致稅率大增。里昂試算台北市外圍的45坪公寓，假設在1985年買進，2011年賣出，以目前公告現值課徵的資本利得稅約為100萬，改以成交價課徵，資本利得稅增加至370萬，稅率也從原本的8.04%增加到28.09%。

若以豪宅帝寶160坪的單位試算，2005年買進、2011年賣出，賣出時的公告現值與市價就差8倍，資本利得稅的有效稅率也將從3.77%增加至22.51%。

里昂證券指出，證所稅的討論已經在股市掀起軒然大波，房地產的資本利得稅更為複雜，將引發高度的市場不確定性。影響所及，除了房市，還有金融業的房貸放款惡化，而以買房代替存款的民眾，財富也將縮水。